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大溫樓花接二連三出事!買樓花的風險有哪些?
www.fngxq.tw | 2019-07-21 19:30:40  溫房網 | 0條評論 | 查看/發表評論

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  近幾年溫哥華公寓市場發展趨勢不錯,許多人買公寓樓花投資或者是自住,樓花的價格也是一漲再漲。但不是所有買家都這么幸運,近日有消息稱,列治文一處在建樓盤,開發商毀約,取消交房。

  公寓名叫ALFA,是一座15層高的鋼筋混凝土結構高層公寓,規劃建筑單位為109套。幾天前,他們收到了來自開發商的一封信。開發商說,由于“重大外部原因”,而且根據原購房合同,取消之前的交易,將已付定金加利息返還給買家。

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  開發商這一消息對于買家來說,猶如五雷轟頂,自己當年辛辛苦苦搶到的樓花,如今就這么竹籃打水了。

  該樓盤在2015年開盤,當時的售價為500多加幣/平方英尺。現在附近的公寓公寓尺價怎么也要1000加幣/平方英尺,對于買家來說相當于折損了50%。

  據Vancouver Sun報道,在溫哥華之前也有買家被開發商坑了的事件。比如建商Vivagrand在溫哥華Cambie Street的72單位項目Langara West預售后被取消。位于蘭里的92套單位項目Murrayville House開發商Mark John Chandler一房多售,將已經賣給買家的單元再次銷售給第三方。開發商Jago Development位于新西敏的開發項目Westbourne Residences項目由于財政問題,要求業主加價或者終止合同。

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  接二連三的違約事件,說明樓花成長性好的同時風險也高。

  Remax銷售代表Christopher Bibby表示,“樓花是買家能夠做的最具投機性的房地產投資之一,因為買家基本上只能在屏幕上或紙上了解到樓盤規劃,買家和經紀人往往需要做調查和研究。”

  風險一:市場波動無法預測

  Vancouver New Condos的地產經紀Mike Stewart自2005年以來,一直在溫哥華以及BC省的其他城市進行樓花銷售的工作。Stewart表示“我們無法預測或控制市場,沒有人有能預測未來。”

  相對于現房,樓花價格一般比較便宜,簽約時,買家只需支付小部分的定金作為首期。從簽約到物業建成,一般需要幾年的時間。如果在一個持續上升的市場環境下,物業也會隨之升值。相反,如果買家在市場高峰時買入,之后進入了市場的平靜期,買家想要轉售樓花的難度可能會增加。

  風險二:融資和可負擔能力

  房地產網站REW表示,貸款機構有可能會不同意買家和經紀對于物業的估價,但即使估價一致,也會等到物業建成再貸款給買家。對與很多買家來說,不僅房產估值增加了難度,貸款標準也發生了變化。

  還有更壞的情況,比如交房前10天內沒有順利獲得融資,或者買家失業了。買家的訂金和已經看好的房子可能就因此打了水漂。Stewart勸誡各位買家,“買你現在能負擔得起的房子,而不是你認為兩三年后建筑完工時你能負擔得起的房子。”

  風險三:施工延誤

  融資困難、房價、天氣、材料短缺和工程失誤,這些事情都可能導致施工延誤,但是開發商卻不會因此付出代價。

  原本已經計劃搬入新家的業主可能不得不租房住,買樓花當做投資的買家資金也會被推遲。Stewart說,“任何事情都可能出錯。例如,開發商購買了不符合加拿大建筑標準的窗戶,而更換這些窗戶又額外花費了2000萬美元。”

  風險三:項目取消

  通常來說,開發商很少會取消一個項目或放棄建設,但這種情況確實會發生。在大多數情況下,訂金會返還給公寓業主,但這可能需要花費時間,還需要法律代表。Bibby說:“這是一種壓力,買家可能會發現他們由于價格過高而買不了房子,一旦他們拿回了訂金,他們也不會像幾年前那樣有選擇的機會了。”

  風險四:房屋設計與圖紙不符

  信譽良好的開發商會盡最大努力達到圖版與房屋一致,但有時候一些小的差錯確實會發生。

  Bibby表示,“有時候銷售中心的樣板間或者圖紙看起來會比成品更好。”Bibby曾經看到過沒有壁櫥、窗戶等功能的套房,甚至只有幾平方英尺的面積來容納建筑規范和暖通空調等機械設備。

  風險五:額外費用

  眾所周知,在沒有律師的情況下,買家也可能會要承擔一筆高昂的成交費用。他曾見過一些協議,其中包括在成交時額外支付1萬至1.5萬的費用,這筆費用用于安裝儀表或者是進行最終檢查等。

  如果買家仔細閱讀了并理解了樓花購買合同中的內容,那么這些成本對于買家來說,就不算是隱形的。但是如果沒有仔細了解合同中的內容,那買家很用可能會對這些額外費用感到意外。

  應對方法

  應對樓花中這些風險的最主要辦法就是認準品牌開發商,通常大的開發商出現項目取消的情況很少,所以在挑選樓花的時候對于開發商做好調查非常有必要。如果業主覺得有難度,可以選擇聘請一名專業的經紀,在經紀的幫助下選擇一個靠譜的開發商。

  另外一個辦法就是聘請專業的律師,檢查銷售協議,以避免公寓建設前的一些其他風險。

  同時,業主在購買前仔細閱讀購房協議也可以避免交房時的“意外事件”,例如多了裝修升級的計劃外支出。閱讀并理解協議內容,對于交房時所產生的額外成本有所預算。

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